산업 배경: 한국 리조트·캠핑 시장은 이미 ‘공급 경쟁’ 단계에 진입했다
최근 5년간 한국의 리조트·캠핑·숙박 산업은 빠른 양적 성장을 경험했다.
그러나 팬데믹 이후 국내 여행 수요가 정상화되면서, 시장은 수요 확대 중심 구조에서 공급 과잉 경쟁 구조로 전환되고 있다.
한국관광공사(KTO) 및 관련 산업 리포트에 따르면:
- 신규 캠핑장·리조트형 숙박 시설 지속 증가
- 숙박 상품의 60% 이상이 구조·콘셉트 유사
- 비수기 평균 객실 가동률 40% 이하
- 다수의 프로젝트가 객류량 부족 → 현금흐름 악화 → 투자 회수 기간 장기화 문제를 겪고 있음
이제 ‘객류량 부족’은 단순한 마케팅 문제가 아니라,
기획·제품·운영 구조 전반의 문제로 인식되어야 한다.
핵심 문제 분석: 리조트 투자자가 실제로 가장 우려하는 4가지
① 초기 기획 단계에서 이미 객류량의 상한선이 결정된다
많은 프로젝트가 “건설 가능성”과 “인허가”에만 집중한 나머지,
- 타깃 고객 설정
- 체류 동기 설계
- 재방문 및 공유 가능성
을 충분히 고려하지 못한다.
그 결과, 완공과 동시에 객류량 한계에 도달하는 구조가 형성된다.
② ‘건물’은 완성되었지만, ‘기억에 남는 경험’은 없다
현재 한국 시장의 다수 리조트는:
- 기능은 충분하지만
- 차별화된 공간 경험이 부족
소비자는 더 이상 “하룻밤 숙박”을 위해 이동하지 않는다.
**객류량의 본질은 ‘경험 가치’와 ‘공유 가능성’**이다.
③ 공기 지연은 곧 투자 수익의 직접 손실이다
리조트 사업에서 시간은 비용이자 수익이다.
- 성수기 이전 미완공 → 1년 수익 상실
- 공기 불확실성 → 금융 비용 증가 → ROI 악화
특히 한국 시장에서는 공정 관리 실패가
가장 빈번한 투자 리스크로 지적된다.
④ 운영 단계에서 구조적 성장 전략이 부재하다
많은 투자자가 공통적으로 경험하는 문제는 다음과 같다.
“오픈 초반 반짝 효과 이후, 객류량이 지속적으로 감소한다”
이는 수요 감소가 아니라,
- 공간의 확장성 부족
- 시즌별 운영 시나리오 부재
- 콘텐츠 업데이트 한계
로 인한 구조적 문제다.
해결 방향: ‘객류량 부족’을 기준으로 프로젝트를 재설계하다
JST House의 접근 방식은 단순한 제품 공급이 아니다.
핵심은 객류량을 만들어내는 구조를 설계하는 것이다.
기획 단계에서부터 객류량을 설계하다
JST House는 시공 이후가 아닌,
프로젝트 초기 단계부터 다음을 함께 설계한다.
- 부지 조건 및 입지 분석
- 타깃 고객 및 체류 시나리오 정의
- 객실 구성 및 동선 계획
이를 통해 프로젝트는 완공 전부터
운영 가능한 객류 구조를 갖추게 된다.
모듈러 시스템 + 공장 생산으로 투자 회수 리스크 최소화
JST House는 2006년 설립된 중국 원천 제조 공장으로,
- 자체 생산 라인 보유
- 표준화 + 맞춤형 병행
- 예측 가능한 납기 관리
이를 통해 프로젝트는:
- 명확한 오픈 일정 확보
- 성수기 타이밍에 맞춘 개장
- 공기 리스크로 인한 ROI 악화 방지
가 가능해진다.
‘건축물’이 아닌 ‘연중 운영 가능한 자산’으로 설계
JST House의 핵심 관점은 다음과 같다.
리조트는 건물이 아니라, 지속적으로 객류를 창출하는 자산이다
이를 위해:
- 사계절 사용 가능한 구조 설계
- 모듈 조합을 통한 확장성
- 힐링·가족·기업 워크숍 등 다목적 운영
이 가능한 공간 솔루션을 제공한다.
리조트 투자자가 가장 많이 묻는 5가지 질문
Q1. 모듈러 방식은 내구성과 품질에 문제가 없지 않나요?
A. 품질은 방식이 아니라 제조 시스템에 의해 결정됩니다.
Q2. 한국 인허가 및 규제에 대응이 가능한가요?
A. 초기 기획 단계에서 현지 규정을 반영하는 것이 핵심입니다.
Q3. 투자 회수 기간은 정말 예측 가능한가요?
A. 회수 기간은 객실 수보다 객류 구조와 운영 시간에 의해 결정됩니다.
Q4. 기존 캠핑장 리뉴얼에도 적합한가요?
A. 단계적 투자와 업그레이드에 매우 적합합니다.
Q5. 운영 단계에서도 지원이 가능한가요?
A. 운영은 사후 지원이 아닌, 기획 단계에서 설계되어야 합니다
결론: 객류량 부족은 ‘운’이 아니라 ‘구조’의 문제다
한국 리조트 시장에서
객류량 부족은 개별 프로젝트의 실패가 아니다.
그것은 기획·제품·운영이 분리된 구조의 결과다.
앞으로 지속 가능한 수익을 창출하는 리조트는 공통적으로:
- 정확한 초기 기획
- 예측 가능한 공정과 비용
- 장기 운영이 가능한 공간 구조
를 갖추게 될 것이다.
지금 필요한 것은
더 많은 객실이 아니라, 더 나은 구조다.